建築条件付土地
【よくあるトラブルと回避方法】
COLUMN
トラブルが多いと思われる建築条件付土地。
具体的な例を交えてその回避方法をお教えします。
具体的な例を交えてその回避方法をお教えします。
- 土地価格は相場より抑え目なことが多いので、参考建物価格と合わせた総額で予算を見積もる。
- 建物価格は、参考建物プランの延床面積と参考価格を基本として、床面積の増減によって一坪あたりいくらで金額が変わる事が一般的。
- 建築確認申請費用、上下水道引き込み工事費用、外構工事費用、地盤調査費用などの別途費用が必要になることがあるので注意が必要。
- 設備などを標準仕様からアップグレードすると、オプションとして追加費用となることがある
- 契約時点で費用がはっきりしないことが多く、後々のトラブルになることがあるので事前に確認をしておくと安心。
- 建物が完成して引渡しを受けるまでに必要になる費用の総額を確認しておく。
- 土地の条件が建物の規模や建物のプランに影響するので、建物のイメージを考えておき、それが実現可能かどうかを検討しておく。
- ヒカリ企画では物件を探す段階でプランニングを行うことができるので、こうしたトラブルを事前に防ぎ、かつ、希望に沿う建築条件付土地探しをサポートできる。
- 指定された建築業者などが取り扱えない構造や工法は選べない。
- フリープランと言っても建築には法制限（建てられる規模など）がありますので、自分たちの理想の間取りができないケースがあります。
参考プランと大きく異なるプランを希望する場合には、土地の売買契約をする前の段階で自分たちの理想の建築が可能か、確認すること。
当社ではプランニングサービスを行っております。 - 基本的に仕様や設備は用意されたものから選ぶことになります。
用意されている標準仕様書（仕様・設備）を確認すること。
仕様・設備の変更を希望する場合はあらかじめ変更できるのか、また、変更内容によって別途費用がいくら必要なのか確認すること。
- 土地には斜線規制があり、建物の高さ（天井の高さ）も規制されております。
Case2やCase3のように、請負契約の前であればプランや物件の検討し直しが可能でも、請負契約を済ませ、さらに建物が完成してからイメージしていた物と大きく違う点に気が付くことも。
平面である間取り図だけでは天井の高さや壁付け換気扇の高さなどは分からないので、立面図についても確認が必要。 - 土地の規制などに関することは重要事項説明で説明されるので、気になることは事前にチェックし、説明当日に納得するまで質問して聞き逃しや確認忘れが無いようにする。
重要事項説明や売買契約よりも前に建物のイメージをつくり、それが実現できるかどうかを規制などと照らして検討しておくとより確実になる。
- 越境物や周辺の街並みの様子など、現地に行かないとわからない事がたくさんある。
区画図や販売チラシなどだけで判断せず、必ず現地を確認する。
- 建築業者によっては施工管理が甘いケースがあり、新築工事の品質が低くなり、施工ミスや欠陥などのトラブルに発展することも。
建築中はこまめに現地で状況を確認すると良い。
より確実にしたい場合には、第三者の住宅検査を依頼すると専門的な視点で見てもらえる。
- 建築条件付土地は売買の対象はあくまでも土地であり、仲介業者が建築条件付土地の建物に対する手数料を取ることはできない。
- 土地の売買契約を行う前に報酬の総額や内訳を確認する。
- 建築条件付土地は、その土地の売主に工事を発注することが条件となっている。 大手ハウスメーカー・工務店や、建売住宅の分譲を主要事業としている会社（建築業を兼業）では、売主会社に工事を発注することが主となる。
- 一方で、売主の関連の建築会社を指定したり、売主とは全く別の建築会社を指定したり、さらには複数の建築会社から選択できたりするケースもあるので、事前に確認しておく。
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